Quando contratar uma due diligence?

A due diligence é um processo que pode ser aplicado em diversas situações, sempre que houver uma relação comercial.

Quais são as características da due diligence imobiliária?

A due diligence imobiliária fará uma análise detalhada de documentos de um ou mais imóveis, além de analisar o histórico das pessoas físicas e jurídicas envolvidas na transação. Ela geralmente ocorre na fase de aproximação das partes em negócios como:

• Locação comercial e locação residencial de alto padrão;
• Compra e venda de imóveis;
• Projetos de construção
• Prestação de aval ou fiança;
• Oferta de um bem imóvel em garantia ou caução;
• Arrendamento comercial, mercantil ou rural;
• Constituição de hipoteca, alienação fiduciária ou usufruto;
• Integralização de capital societário, dentre outros.

Por que contratar a due diligence imobiliária?

Como esclarecemos anteriormente, é importante buscar os dados dos imóveis e pessoas envolvidas em um negócio para aumentar sua segurança jurídica. Há muitos riscos jurídicos que uma due diligence imobiliária busca avaliar, destacando-se os seguintes:

• confirmação da legitimidade dos negociantes, comprovando que eles detêm a propriedade ou os poderes necessários para negociar utilizando o imóvel;
• restrições legais para a concretização de um negócio, como áreas de proteção ambiental e embargos;
• bloqueios de bens pedidos por credores, por ocorrência de trabalho análogo à escravidão, dentre outros;
• Impedimentos de construção por restrição do zoneamento urbano;
• dívidas dos titulares que coloquem o imóvel em risco, como financiamentos, penhoras, dívidas trabalhistas, de pensão alimentícia, tributos, dentre outras;
• decretos de indisponibilidade de bens, cláusula de inalienabilidade, impenhorabilidade, caracterização como bem de família, existência de alienação fiduciária, hipoteca e outros gravames na matrícula;
• Processos administrativos ou judiciais que tenham impacto no imóvel negociado: inquéritos civis, ambientais, processos de usucapião, reintegração de posse, ações civis públicas, despejos, desapropriações, etc.

O que pode ser apurado na Due Diligence ?

A composição da due diligence dependerá de qual é o tipo de negócio e quais são os riscos que precisam ser avaliados. Em linhas gerais, o que se fundamenta due diligence imobiliária é o analise dos seguinte documentos:

• Certidão de Matrícula do imóvel atualizada, obtida no Cartório de Registro de Imóveis;
• Cópia do documento que legitima a propriedade do imóvel: escritura pública, formal de partilha ou divórcio, carta de sentença, compromisso de compra e venda, dentre outros;
• Certidão de Ônus Reais, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis;
• Carnês de IPTU do ano vigente e certidão negativa de débitos imobiliários;
• Certidão do cadastro de contribuintes do imóvel, emitida pelo município onde ele está registrado, se for imóvel urbano;
• Certidão Negativa de Débitos Relativos a Tributos Federais e à Dívida Ativa da União de Imóvel Rural, emitida pela Receita Federal;
• Certificado de Cadastro do Imóvel Rural, emitido pelo Sistema Nacional de Cadastro Rural;
• Certidões de quitação de contas de consumo (água, energia elétrica, telefone e gás);
• Declaração da prefeitura do município em que o imóvel está localizado, afirmando que o bem não está em local objeto de desapropriação, tombamento ou nas proximidades de imóveis tombados;
• Certidão de regularidade ambiental;
• Quando se tratar de imóvel tombado ou de enfiteuse: Certidões de Regularidade, Certidão Autorizativa de Transferência de Ocupação e Certidão de Situação de Ocupação;
• Quando se tratar de bem em condomínio: convenção de condomínio, ata da última assembleia realizada e regimento interno;
• Quando houver incorporação imobiliária: cópia do registro de incorporação;
• Planta das edificações presentes no terreno;
• Auto de Conclusão de Obra (Habite-se);
• Anotação de Responsabilidade Técnica ou Registro de Responsabilidade Técnica das obras realizadas no imóvel;
• Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB);
• Certidão Negativa do Imposto Sobre Serviço da Obra (ISS);
• Certidão Negativa de Débitos Previdenciários no Instituto Nacional do Seguro Social (INSS);
• Certidão negativa de débitos federais inscritos na dívida ativa e lista de devedores (PGFN) e não inscritos (Receita Federal);
• Certidão negativa de débitos de FGTS (Caixa Econômica Federal);
• Certidões ambientais: áreas embargadas, contaminadas, licenciamento ambiental e negativas de débitos nos órgãos ambientais;
• Documentos pessoais dos envolvidos no negócio: RG e CPF, se pessoas físicas, comprovante de situação cadastral no CNPJ e documentos societários, se pessoa jurídica;
• Comprovante de endereço das pessoas pesquisadas;
• Declaração de participações societárias;
• Consulta completa em bureaus de crédito;
• Certidão Negativa de Protesto de Títulos;
• Certidões de ações na Justiça Estadual Cível, Criminal, na Justiça Federal e na Justiça do Trabalho;
• Consulta ao Cadastro Nacional de Condenações Cíveis por Ato de Improbidade Administrativa (CNCIA);
• Consulta à lista do CNJ de Improbidade Administrativa e outras listas restritivas

Este tipo de serviço em especial pode ser contratado por CORRETORES, IMOBILIÁRIAS, COMPRADORES e VENDEDORES