
Due Diligence imobiliária é o processo de análise prévia de documentos e informações de um imóvel e seus proprietários, para aumentar a segurança de um negócio. O procedimento de checagem do histórico do bem e das pessoas envolvidas é de suma importância para definir quais os próximos passos em uma negociação
Quando contratar uma due diligence?
A due diligence é um processo que pode ser aplicado em diversas situações, sempre que houver uma relação comercial.
Quais são as características da due diligence imobiliária?
A due diligence imobiliária fará uma análise detalhada de documentos de um ou mais imóveis, além de analisar o histórico das pessoas físicas e jurídicas envolvidas na transação. Ela geralmente ocorre na fase de aproximação das partes em negócios como:
- Locação comercial e locação residencial de alto padrão;
- Compra e venda de imóveis;
- Projetos de construção
- Prestação de aval ou fiança;
- Oferta de um bem imóvel em garantia ou caução;
- Arrendamento comercial, mercantil ou rural;
- Constituição de hipoteca, alienação fiduciária ou usufruto;
- Integralização de capital societário, dentre outros.
Por que contratar a due diligence imobiliária?
Como esclarecemos anteriormente, é importante buscar os dados dos imóveis e pessoas envolvidas em um negócio para aumentar sua segurança jurídica. Há muitos riscos jurídicos que uma due diligence imobiliária busca avaliar, destacando-se os seguintes:
- confirmação da legitimidade dos negociantes, comprovando que eles detêm a propriedade ou os poderes necessários para negociar utilizando o imóvel;
- restrições legais para a concretização de um negócio, como áreas de proteção ambiental e embargos;
- bloqueios de bens pedidos por credores, por ocorrência de trabalho análogo à escravidão, dentre outros;
- Impedimentos de construção por restrição do zoneamento urbano;
- dívidas dos titulares que coloquem o imóvel em risco, como financiamentos, penhoras, dívidas trabalhistas, de pensão alimentícia, tributos, dentre outras;
- decretos de indisponibilidade de bens, cláusula de inalienabilidade, impenhorabilidade, caracterização como bem de família, existência de alienação fiduciária, hipoteca e outros gravames na matrícula;
- Processos administrativos ou judiciais que tenham impacto no imóvel negociado: inquéritos civis, ambientais, processos de usucapião, reintegração de posse, ações civis públicas, despejos, desapropriações, etc.
O que pode ser apurado na Due Diligence ?
A composição da due diligence dependerá de qual é o tipo de negócio e quais são os riscos que precisam ser avaliados. Em linhas gerais, o que se fundamenta due diligence imobiliária é o analise dos seguinte documentos:
- Certidão de Matrícula do imóvel atualizada, obtida no Cartório de Registro de Imóveis;
- Cópia do documento que legitima a propriedade do imóvel: escritura pública, formal de partilha ou divórcio, carta de sentença, compromisso de compra e venda, dentre outros;
- Certidão de Ônus Reais, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis;
- Carnês de IPTU do ano vigente e certidão negativa de débitos imobiliários;
- Certidão do cadastro de contribuintes do imóvel, emitida pelo município onde ele está registrado, se for imóvel urbano;
- Certidão Negativa de Débitos Relativos a Tributos Federais e à Dívida Ativa da União de Imóvel Rural, emitida pela Receita Federal;
- Certificado de Cadastro do Imóvel Rural, emitido pelo Sistema Nacional de Cadastro Rural;
- Certidões de quitação de contas de consumo (água, energia elétrica, telefone e gás);
- Declaração da prefeitura do município em que o imóvel está localizado, afirmando que o bem não está em local objeto de desapropriação, tombamento ou nas proximidades de imóveis tombados;
- Certidão de regularidade ambiental;
- Quando se tratar de imóvel tombado ou de enfiteuse: Certidões de Regularidade, Certidão Autorizativa de Transferência de Ocupação e Certidão de Situação de Ocupação;
- Quando se tratar de bem em condomínio: convenção de condomínio, ata da última assembleia realizada e regimento interno;
- Quando houver incorporação imobiliária: cópia do registro de incorporação;
- Planta das edificações presentes no terreno;
- Auto de Conclusão de Obra (Habite-se);
- Anotação de Responsabilidade Técnica ou Registro de Responsabilidade Técnica das obras realizadas no imóvel;
- Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB);
- Certidão Negativa do Imposto Sobre Serviço da Obra (ISS);
- Certidão Negativa de Débitos Previdenciários no Instituto Nacional do Seguro Social (INSS);
- Certidão negativa de débitos federais inscritos na dívida ativa e lista de devedores (PGFN) e não inscritos (Receita Federal);
- Certidão negativa de débitos de FGTS (Caixa Econômica Federal);
- Certidões ambientais: áreas embargadas, contaminadas, licenciamento ambiental e negativas de débitos nos órgãos ambientais;
- Documentos pessoais dos envolvidos no negócio: RG e CPF, se pessoas físicas, comprovante de situação cadastral no CNPJ e documentos societários, se pessoa jurídica;
- Comprovante de endereço das pessoas pesquisadas;
- Declaração de participações societárias;
- Consulta completa em bureaus de crédito;
- Certidão Negativa de Protesto de Títulos;
- Certidões de ações na Justiça Estadual Cível, Criminal, na Justiça Federal e na Justiça do Trabalho;
- Consulta ao Cadastro Nacional de Condenações Cíveis por Ato de Improbidade Administrativa (CNCIA);
- Consulta à lista do CNJ de Improbidade Administrativa e outras listas restritivas
Este tipo de serviço em especial pode ser contratado por CORRETORES, IMOBILIÁRIAS, COMPRADORES e VENDEDORES